A lakás kiválasztása, az adásvételi szerződés megkötése és az építkezés hónapjai után elérkezik az egyik legjobban várt pillanat: a birtokbaadás. Ekkor kerülnek a kulcsok a vásárlóhoz, és ettől kezdve már nemcsak egy kiválasztott ingatlanról, hanem egy berendezhető, belakható új otthonról beszélhetünk.
Mit jelent pontosan a birtokbaadás?
A birtokbaadás az a szerződéses folyamat, amelynek során az eladó ténylegesen átengedi a lakást a vásárlónak. Ettől az időponttól a vevő beléphet az ingatlanba, rendelkezhet a lakás használatáról, megkezdheti a berendezést és – amennyiben minden szükséges feltétel teljesült – a beköltözést is.
A Polgári Törvénykönyv alapján ingatlan adásvétele esetén az eladó nemcsak a tulajdonjog átruházására, hanem az ingatlan birtokának átadására is köteles.
A birtokbaadás tehát már közvetlenül a vásárló és az új lakás kapcsolatáról szól. Míg a műszaki átadás elsősorban a beruházó és a kivitelező között zajlik, a használatbavétel pedig hatósági folyamat, a birtokbaadás az eladó és a vevő közötti szerződés teljesítésének egyik meghatározó lépése.
Mikor kerülhet sor a birtokbaadásra?
A birtokbaadás feltételeit minden esetben az adásvételi szerződés határozza meg. Új építésű lakásoknál jellemzően több feltételnek is teljesülnie kell ahhoz, hogy a vásárló megkaphassa a kulcsokat.
Ilyen feltétel lehet például:
- a használatbavételi eljárás megfelelő lezárása;
- az esedékes vételárrészletek megfizetése;
- hitelből történő vásárlásnál a szükséges folyósítás megtörténte;
- a lakás birtokbaadásra alkalmas állapota;
- az adásvételi szerződésben meghatározott dokumentumok rendelkezésre állása.
Mivel a vásárlók finanszírozási és szerződéses helyzete eltérhet, egy nagyobb lakóprojekt lakásainak birtokbaadása általában nem egyetlen napon történik. Az átadási időpontokat rendszerint előre egyeztetett rend szerint szervezik meg.
Mi történik a birtokbaadás napján?
A birtokbaadás nem csupán a kulcsok átadásából áll. Az esemény célja, hogy az eladó és a vevő közösen, dokumentált módon rögzítse a lakás átadásának körülményeit.
A birtokbaadás során jellemzően:
- azonosítják az átadásra kerülő lakást és tartozékait;
- rögzítik a közüzemi mérőórák állását;
- átadják a lakás kulcsait, beléptetőit és távirányítóit;
- áttekintik a lakás használatához kapcsolódó fontos tudnivalókat;
- átadják a rendelkezésre álló kezelési, használati és jótállási dokumentumokat;
- jegyzőkönyvben rögzítik az átadás megtörténtét;
- feljegyzik az esetleg még fennálló, korábban bejelentett javítási tételeket.
Érdemes a jegyzőkönyv tartalmát figyelmesen átnézni, és ellenőrizni, hogy minden átadott eszköz, mérőállás és észrevétel megfelelően szerepel-e benne.
Lehetnek még javítandó tételek?
A birtokbaadás célja egy rendeltetésszerűen használható lakás átadása. Ugyanakkor előfordulhat, hogy a beköltözést nem akadályozó, kisebb javítási vagy beállítási feladat még folyamatban van.
Ilyen lehet például egy kisebb felületi javítás, egy szerelvény finombeállítása vagy egy korábban rögzített esztétikai észrevétel kezelése.
A fennmaradó tételeket célszerű egyértelműen dokumentálni, megjelölve:
- a javítás pontos tárgyát;
- az érintett helyiséget vagy szerkezetet;
- a vállalt teljesítési határidőt;
- a kapcsolattartás módját.
A birtokbaadás önmagában nem szünteti meg a vásárló szavatossági vagy jótállási jogait. A később észlelt problémákat az átadott tájékoztatás és a projekt hibabejelentési rendje szerint lehet jelezni.
A birtokbaadás nem azonos a tulajdonjog bejegyzésével
A hétköznapi szóhasználatban könnyen összekeveredhet a lakás átvétele és a tulajdonjog megszerzése, pedig jogilag két külön eseményről van szó.
A birtokbaadás azt jelenti, hogy a vásárló ténylegesen megkapja és használhatja az ingatlant. A tulajdonjog megszerzéséhez ezzel szemben az is szükséges, hogy a vevő tulajdonjogát bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba.
A két időpont nem feltétlenül esik egybe. Előfordulhat, hogy a vásárló már birtokba veszi a lakást, miközben a tulajdonjog bejegyzésével kapcsolatos földhivatali ügyintézés még folyamatban van.
Amennyiben a birtokbaadás a tulajdonjog bejegyzése előtt történik meg, a Polgári Törvénykönyv alapján a vevő a birtokátruházás napjától szedi az ingatlan hasznait, viseli annak terheit, valamint az ingatlant érintő meghatározott kockázatokat.
Ezért különösen fontos, hogy a mérőóraállások, a kulcsok és az átadás pontos időpontja megfelelően szerepeljen a birtokbaadási jegyzőkönyvben.
Mire érdemes készülni az átvétel előtt?
A birtokbaadás napja egyszerre fontos adminisztratív esemény és egy új életszakasz kezdete. A gördülékeny átvételhez érdemes előzetesen átgondolni néhány gyakorlati kérdést.
Hasznos lehet:
- elolvasni az eladó által megküldött birtokbaadási tájékoztatót;
- ellenőrizni a szerződésben meghatározott fizetési feltételek teljesülését;
- előkészíteni a szükséges személyes okmányokat és meghatalmazásokat;
- feljegyezni azokat a kérdéseket, amelyeket az átadáskor szeretnénk tisztázni;
- megtervezni a költözést és a lakás berendezésének első lépéseit;
- tájékozódni a közművek, a közös képviselet és a társasházi működés részleteiről.
A pontos teendőkről minden esetben az adott projekt hivatalos tájékoztatója nyújt részletes információt.
Több mint kulcsátadás
A birtokbaadás egy hosszú folyamat lezárása: ekkor válik a kiválasztott alaprajzból, a szerződésben szereplő lakásszámból és az építkezés során követett projektből ténylegesen használható személyes tér.
Ettől a naptól kezdődhet el a lakás berendezése, az első dobozok kipakolása és azoknak a hétköznapi részleteknek a kialakítása, amelyek egy új ingatlant valódi otthonná tesznek.
A kulcsátadás ezért nemcsak egy szerződéses mérföldkő. Egy új időszak kezdete, amelyben a lakás fokozatosan megtelik személyes tárgyakkal, élményekkel és ismerős mindennapokkal.
Rezideo – Újra otthon.
A cikk általános tájékoztatást nyújt. A birtokbaadás konkrét feltételeit, időpontját és jogkövetkezményeit minden esetben az adott lakásra vonatkozó adásvételi szerződés és a projekt hivatalos tájékoztatása határozza meg.
