Egy új lakás átvételének egyik legemlékezetesebb pillanata, amikor a vásárló megkapja a kulcsokat. Jogi értelemben azonban nem feltétlenül ezen a napon válik az ingatlan tulajdonosává. A tulajdonjog megszerzéséhez az is szükséges, hogy azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Megmutatjuk, hogyan zajlik ez a folyamat egy új építésű lakás esetében.
A szerződés aláírása még nem jelenti a tulajdonjog megszerzését
Amikor a vásárló aláírja az adásvételi szerződést, létrejön az eladó és a vevő közötti megállapodás. A szerződés rögzíti többek között a kiválasztott ingatlant, a vételárat, a fizetés ütemezését, a birtokbaadás feltételeit, valamint a tulajdonjog bejegyzésének menetét.
Ingatlan esetében azonban a tulajdonjog megszerzéséhez önmagában nem elegendő az adásvételi szerződés. A Polgári Törvénykönyv alapján az ingatlan tulajdonjogának átruházással történő megszerzéséhez a szerződés mellett az is szükséges, hogy a tulajdonjogot bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba.
Ezért különbséget kell tenni három, egymáshoz kapcsolódó esemény között:
- az adásvételi szerződés megkötése;
- a lakás birtokbaadása és a kulcsok átvétele;
- a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése.
A három időpont új építésű lakás esetében nem feltétlenül esik egybe.
Mi az ingatlan-nyilvántartás szerepe?
Az ingatlan-nyilvántartás egy közhiteles hatósági nyilvántartás. Tartalmazza az ingatlanok alapvető adatait, a hozzájuk kapcsolódó jogokat és tényeket, valamint a bejegyzett jogosultakat.
A tulajdoni lapon látható többek között:
- az ingatlan helyrajzi száma és alapadatai;
- az ingatlan tulajdonosa és tulajdoni hányada;
- az ingatlant terhelő jogok, például jelzálogjog;
- egyes korlátozások és jogilag jelentős tények;
- a folyamatban lévő kérelmeket jelző széljegyek.
A nyilvántartás közhitelessége azt jelenti, hogy az abban szereplő adatok helyességét főszabály szerint vélelmezni kell. Ez biztosítja, hogy egyértelműen megállapítható legyen, ki az ingatlan hivatalosan bejegyzett tulajdonosa, és milyen jogok vagy terhek kapcsolódnak hozzá.
Miért sajátos a folyamat egy új építésű lakásnál?
Használt lakás vásárlásakor az ingatlan általában már önálló helyrajzi számmal és külön tulajdoni lappal rendelkezik. Egy építés alatt álló lakás esetében azonban a társasház, illetve az egyes lakások ingatlan-nyilvántartási kialakítása még folyamatban lehet.
A társasház bejegyzése során jönnek létre az egyes lakásokhoz, tárolókhoz, garázsokhoz vagy más önálló ingatlanokhoz tartozó külön tulajdoni lapok. Ezen a különlapon történhet meg később az adott lakás vásárlója tulajdonjogának végleges bejegyzése.
Ezért egy új építésű lakásnál a tulajdonjog bejegyzése rendszerint több, egymásra épülő feltételtől függhet:
- az épület ingatlan-nyilvántartási feltüntetésétől;
- a társasház bejegyzésétől;
- a lakás önálló ingatlanként történő létrejöttétől;
- az adásvételi szerződésben meghatározott fizetések teljesítésétől;
- az eladó bejegyzési hozzájárulásától;
- hitel esetén a finanszírozó bank dokumentumaitól.
A pontos folyamat és a vásárló jogainak biztosítására szolgáló ingatlan-nyilvántartási megoldás az adott projekt jogi struktúrájától és az adásvételi szerződés tartalmától függhet. A jelenlegi szabályozás az építés alatt álló társasházi lakásokhoz kapcsolódó vevői pozíciók ingatlan-nyilvántartási megjelenítésére is biztosít lehetőségeket.
Mi szükséges a tulajdonjog bejegyzéséhez?
A tulajdonjog bejegyzése kérelemre induló ingatlan-nyilvántartási eljárás. Az ilyen eljárásokban kötelező a jogi képviselet, ezért a kérelmet a gyakorlatban az ügyletben közreműködő ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző nyújtja be elektronikus úton.
A bejegyzéshez jellemzően szükség van:
- a megfelelő tartalmú adásvételi szerződésre;
- a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelemre;
- az eladó bejegyzési engedélyére;
- a szükséges hatósági vagy ingatlan-nyilvántartási dokumentumokra;
- az új lakás önálló tulajdoni lapjára;
- a szerződésben meghatározott egyéb feltételek teljesülésének igazolására.
A bejegyzési engedély az eladó olyan nyilatkozata, amellyel hozzájárul ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga megjelenjen az ingatlan-nyilvántartásban. Az adásvételi szerződésben gyakran úgy rendelkeznek, hogy ez a hozzájárulás a teljes vételár megfizetését követően használható fel.
Mi történik, ha a vásárlás bankhitelből történik?
Lakáshitel igénybevétele esetén a tulajdonjog bejegyzésével párhuzamosan vagy ahhoz kapcsolódóan a finanszírozó bank javára jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre kerülhet.
Ez nem jelenti azt, hogy a bank válik a lakás tulajdonosává. A tulajdonos továbbra is a vásárló, a jelzálogjog pedig a hitel visszafizetésének biztosítékaként jelenik meg a tulajdoni lapon.
A banki finanszírozás miatt több dokumentum és egymáshoz kapcsolódó jog bejegyzésére lehet szükség, ezért a folyamat ütemezésében a hitelintézet, az eladó, a vásárló és az eljáró ügyvéd együttműködése is fontos.
Mit jelent a széljegy?
Amikor egy ingatlant érintő kérelmet benyújtanak az ingatlanügyi hatósághoz, annak ténye megjelenhet a tulajdoni lapon. Ezt nevezzük széljegynek.
A széljegy azt jelzi, hogy az adott ingatlannal kapcsolatban folyamatban van egy bejegyzési eljárás. A kérelmek elbírálási sorrendjét főszabály szerint a hatósághoz történő beérkezésük időpontja határozza meg.
Fontos ugyanakkor, hogy a széljegy még nem azonos a tulajdonjog végleges bejegyzésével. A vásárló akkor válik ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonossá, amikor a hatóság a kérelmet elbírálta, és a tulajdonjog ténylegesen megjelent a tulajdoni lapon.
A birtokbaadás és a tulajdonjog bejegyzése nem ugyanaz
A birtokbaadás során a vásárló megkapja a kulcsokat, átveszi a lakást, és megkezdheti annak használatát. A tulajdonjog bejegyzése ezzel szemben jogi és hatósági folyamat.
Előfordulhat tehát, hogy a vásárló:
- már birtokba vette a lakást, de a tulajdonjog bejegyzése még folyamatban van;
- már teljesítette a teljes vételárat, de a társasházi különlapok kialakítása még nem zárult le;
- már bejegyzett tulajdonos, miközben bizonyos birtokbaadást követő javítások még zajlanak.
Ez önmagában nem jelent rendellenességet. A lényeg az, hogy az egyes lépések az adásvételi szerződésben meghatározott rend szerint kövessék egymást, és a vásárló folyamatos, egyértelmű tájékoztatást kapjon az eljárás állapotáról.
Honnan tudható, hogy megtörtént a bejegyzés?
A tulajdonjog bejegyzéséről az ingatlanügyi hatóság döntést hoz. A folyamat lezárását követően a vásárló neve és tulajdoni hányada megjelenik a lakás tulajdoni lapján.
A bejegyzés ellenőrizhető:
- az ingatlanügyi hatóság döntése alapján;
- az eljáró ügyvéd tájékoztatásából;
- a lakás aktuális tulajdoni lapjának lekérésével.
A tulajdoni lap áttekintésekor érdemes nemcsak a tulajdonos személyét, hanem a bejegyzett terheket és egyéb jogokat is ellenőrizni. Banki finanszírozás esetén például természetes, hogy a hitelhez kapcsolódó jelzálogjog is szerepel rajta.
A jogi folyamat lezárása, egy új kezdet megerősítése
A tulajdonjog bejegyzése kevésbé látványos mérföldkő, mint a kulcsok átvétele vagy az első beköltözéssel töltött nap. Mégis ez az a jogi lépés, amely hivatalosan is rögzíti, hogy a lakás új tulajdonoshoz került.
Egy jól előkészített ingatlanfejlesztésben a műszaki megvalósítás, a használatbavétel, a birtokbaadás és a tulajdonjog rendezése egymásra épülő, átlátható folyamatot alkot.
Mert egy új otthonhoz nemcsak jól megtervezett terek és kényelmes mindennapok tartoznak, hanem az a biztonság is, hogy a vásárlás jogi háttere megfelelően rendezett.
Rezideo – Újra otthon.
A cikk általános tájékoztatást nyújt, és nem minősül jogi tanácsadásnak. A tulajdonjog bejegyzésének pontos folyamata projektenként, finanszírozási konstrukciónként és szerződésenként eltérhet. Konkrét ügyben az adásvételi szerződés rendelkezései és az eljáró jogi képviselő tájékoztatása az irányadó.
