Egy új építésű lakás vásárlásának egyik legizgalmasabb pillanata, amikor először léphetünk be a már csaknem elkészült új otthonunkba. A vevői műszaki bejárás azonban nem csupán az első személyes találkozás a lakással: lehetőséget ad arra is, hogy a vásárló még a birtokbaadás előtt áttekintse annak állapotát, és jelezze az esetleges javítási igényeket.
Az első alkalom, amikor már valóban otthonként látjuk a lakást
Egy új lakás kiválasztásakor kezdetben jellemzően alaprajzok, műszaki leírások és látványtervek segítenek elképzelni a majdani tereket. Az építkezés előrehaladtával azonban fokozatosan valósággá válik mindaz, ami korábban még csak dokumentumokban és képeken létezett.
A vevői műszaki bejárás általában akkor történik, amikor a lakás kivitelezése már nagyrészt vagy teljesen befejeződött, a burkolatok, szaniterek, nyílászárók és szerelvények a helyükre kerültek, a helyiségek pedig már a szerződésben vállalt kialakítást mutatják.
Ez az alkalom lehetőséget biztosít arra, hogy a vásárló részletesen megtekintse új otthonát, összevesse a megvalósult állapotot a szerződéses műszaki tartalommal, és jelezze azokat a részleteket, amelyek javítást vagy további ellenőrzést igényelhetnek.
A vevői műszaki bejárás nem ugyanaz, mint a műszaki átadás
A két kifejezést a hétköznapi kommunikációban gyakran egymás helyett használják, jogi és műszaki szempontból azonban eltérő folyamatokat jelentenek.
A hivatalos műszaki átadás-átvételi eljárás az építtető és a fővállalkozó kivitelező között zajlik. Ennek során azt vizsgálják, hogy a kivitelező a szerződésben, a jogszabályokban és a kivitelezési dokumentációban meghatározott követelmények szerint valósította-e meg az épületet. Az eljárásról jegyzőkönyv készül, amelyben a feltárt hibákat és hiányosságokat is rögzítik.
A vevői műszaki bejárás ezzel szemben a vásárló saját lakására koncentrál. Nem önálló építésügyi hatósági eljárás, hanem az adott projekt átadási folyamatához és az adásvételi szerződésben meghatározott feltételekhez kapcsolódó ellenőrzési lehetőség.
A pontos elnevezés, időzítés és eljárás projektenként eltérhet. Találkozhatunk többek között a következő megnevezésekkel:
- vevői műszaki bejárás;
- lakásellenőrzés;
- előzetes lakásátadás;
- vevői átadás-átvétel;
- lakás műszaki átvizsgálása.
A legfontosabb mindig az, hogy az adott adásvételi szerződés és a beruházó tájékoztatása szerint mi a bejárás célja és milyen következmények kapcsolódnak hozzá.
Mi történik a bejárás során?
A vásárló a beruházó vagy az eladó képviselőjének kíséretében végigjárja a lakást. A bejárás során lehetősége nyílik arra, hogy áttekintse a helyiségek kialakítását és ellenőrizze a látható, hozzáférhető elemek állapotát.
A vizsgálat jellemzően érintheti:
- a falak és a mennyezet felületeit;
- a padló- és falburkolatokat;
- a külső és belső nyílászárókat;
- az ajtók, ablakok, kilincsek és zárak működését;
- a szanitereket és csaptelepeket;
- a kapcsolókat és csatlakozóaljzatokat;
- a fűtési, hűtési és szabályozási eszközök látható elemeit;
- az erkélyt, teraszt vagy saját kertkapcsolatot;
- a lakáshoz tartozó tárolót vagy gépkocsibeállót, amennyiben ezek ellenőrzésére is ekkor kerül sor.
A bejárás célja nem egy többórás, teljes épületdiagnosztikai vizsgálat. Sokkal inkább annak áttekintése, hogy a lakás látható kialakítása megfelel-e a szerződésben vállalt műszaki tartalomnak, és találhatók-e benne olyan hibák vagy hiányosságok, amelyeket még a birtokbaadás előtt rendezni szükséges.
Milyen részletekre érdemes figyelni?
Az új otthon első megtekintése könnyen elvonhatja a figyelmet az apróbb részletekről. Érdemes ezért helyiségenként, nyugodt sorrendben végighaladni a lakáson.
Felületek és burkolatok
Érdemes áttekinteni, hogy a falak festése egyenletes-e, a burkolatokon nem látható-e sérülés, repedés vagy feltűnő esztétikai hiba. A kisebb szín- és felületeltéréseket mindig a választott anyag természetes tulajdonságainak figyelembevételével célszerű értékelni.
Ajtók és ablakok
Az ajtókat és ablakokat ajánlott kinyitni, becsukni, valamint ellenőrizni a kilincsek és zárak működését. Fontos, hogy a nyílászárók könnyen kezelhetők legyenek, ne akadjanak, és megfelelően záródjanak.
Vizes helyiségek
A fürdőszobában és a mellékhelyiségben érdemes megtekinteni a szaniterek, csaptelepek és burkolati csatlakozások állapotát. Amennyiben a rendszerek már üzemelnek, a projekt átadási rendjétől függően bizonyos működési próbák elvégzésére is lehetőség nyílhat.
Elektromos és gépészeti elemek
A kapcsolók, aljzatok, termosztátok és egyéb kezelőfelületek esetében elsősorban azok meglétét, elhelyezését és látható állapotát lehet ellenőrizni. A rendszerek használatáról és szabályozásáról gyakran a birtokbaadáskor vagy külön lakáshasználati tájékoztató keretében kap részletes információt a vásárló.
Egyedi választások
Amennyiben a vásárló a projekt által biztosított lehetőségek közül egyedi burkolatot, szanitert, ajtót vagy más választható elemet rendelt meg, érdemes ellenőriznie, hogy valóban a visszaigazolt változat került-e beépítésre.
Hogyan rögzítik az észrevételeket?
A bejáráson tapasztalt, megalapozott észrevételeket általában jegyzőkönyvben vagy digitális hibajegyzékben rögzítik.
Egy pontos hibaleírás lehetőség szerint tartalmazza:
- az érintett helyiséget;
- a hiba pontos helyét;
- a tapasztalt probléma rövid, egyértelmű leírását;
- szükség esetén fényképes dokumentációt;
- a javítással kapcsolatos további teendőket.
A „hibás a burkolat” megfogalmazás helyett például pontosabb lehet az, hogy „a nappali erkélyajtó melletti padlólapon látható felületi sérülés található”.
Az egyértelmű dokumentálás mindkét fél érdeke. Segíti a javítás megszervezését, csökkenti a félreértések lehetőségét, és később is visszakereshetővé teszi, hogy milyen észrevétel mikor került rögzítésre.
Minden észrevétel automatikusan hibának minősül?
A bejárás során fontos különbséget tenni a tényleges kivitelezési hiba, a műszaki tartalomtól való eltérés és az egyéni ízlésből fakadó észrevétel között.
Hibának vagy hiányosságnak tekinthető például, ha:
- valamely szerződésben vállalt elem hiányzik;
- nem a visszaigazolt termék került beépítésre;
- egy burkolat vagy szerelvény láthatóan sérült;
- egy ajtó vagy ablak nem működik megfelelően;
- valamely munkarész befejezetlen.
Nem feltétlenül minősül hibának, ha egy természetes anyag színe vagy mintázata kisebb mértékben eltér a mintadarabtól, illetve ha a kivitelezés megfelel a szerződéses műszaki tartalomnak, de a vásárló utólag más kialakítást tartana előnyösebbnek.
Az észrevételek minősítése során a műszaki leírás, az elfogadott tervek, a termékek gyártói tulajdonságai és az alkalmazandó műszaki követelmények egyaránt irányadók lehetnek.
Érdemes műszaki szakértőt vinni?
A vevő dönthet úgy, hogy a bejárásra műszaki szakember segítségét kéri. Egy tapasztalt szakértő olyan részleteket is észrevehet, amelyek egy laikus számára kevésbé feltűnők, illetve segíthet az észrevételek pontos megfogalmazásában.
A szakértő bevonása azonban nem feltétlenül szükséges minden lakásnál. A döntést befolyásolhatja többek között:
- a lakás mérete és műszaki összetettsége;
- a vásárló saját műszaki ismerete;
- az egyedi kialakítások száma;
- a bejárásra rendelkezésre álló idő;
- az adott projekt átadási szabályzata.
Kísérő vagy szakértő meghívása előtt érdemes ellenőrizni a beruházó tájékoztatását, mivel a munkaterületre történő belépés biztonsági, létszám- és előzetes regisztrációs feltételekhez kapcsolódhat.
A bejárás még nem jelent birtokbaadást
A vevői műszaki bejárás és a birtokbaadás két külön esemény.
A bejárás során a vásárló megtekintheti és ellenőrizheti a lakást, de jellemzően még nem kapja meg véglegesen a kulcsokat, és nem kezdheti meg a beköltözést vagy a berendezési munkákat.
A birtokbaadásra általában csak akkor kerülhet sor, ha:
- a használatbavétel szükséges hatósági feltételei teljesültek;
- az adásvételi szerződésben meghatározott fizetési kötelezettségek rendeződtek;
- a lakás birtokbaadásra alkalmas állapotba került;
- az átadáshoz szükséges adminisztratív és műszaki feltételek rendelkezésre állnak.
A vevői bejárás tehát a birtokbaadás előkészítésének fontos, de attól elkülönülő lépése.
Mi történik a bejárás után?
A jegyzőkönyvben rögzített, elfogadott javítási tételeket a kivitelezésben részt vevő szakemberek elvégzik. A javítások ellenőrzésének módja projektenként eltérhet.
Előfordulhat, hogy:
- a javításokat a beruházó vagy műszaki képviselője ellenőrzi;
- a vásárló a birtokbaadáskor tekinti meg ismét az érintett részleteket;
- külön visszaellenőrzésre kerül sor;
- a még fennálló, beköltözést nem akadályozó tételeket a birtokbaadási jegyzőkönyvben is feltüntetik.
A bejárás és a birtokbaadás közötti időszak hossza függhet a javítások jellegétől, a projekt méretétől és az átadás szervezési ütemezésétől.
Mi történik, ha egy hiba csak később derül ki?
A vevői műszaki bejárás célja nem az, hogy a vásárló minden lehetséges, később jelentkező problémát előre felismerjen. Vannak olyan hibák, amelyek csak a lakás használata, az évszakok változása vagy a gépészeti rendszerek tartós működése során válnak észlelhetővé.
Az újonnan épített lakások meghatározott szerkezeteire, berendezéseire és a lakásokat kiszolgáló épületrészekre kötelező jótállás vonatkozik. Ennek időtartama az érintett szerkezettől vagy berendezéstől függően három, öt vagy tíz év, és a hivatalos műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésétől kezdődik.
Ezért fontos, hogy a vásárló a birtokbaadáskor megkapott jótállási és hibabejelentési tájékoztatót megőrizze, és a később észlelt problémákat az abban megjelölt módon jelezze.
A vevői műszaki bejárás tehát fontos ellenőrzési lehetőség, de nem helyettesíti és nem szünteti meg a vásárlót megillető szavatossági és jótállási jogokat.
Hogyan készüljünk a bejárásra?
A bejárást megelőzően érdemes újra átnézni:
- az adásvételi szerződés vonatkozó részeit;
- a lakás alaprajzát;
- a szerződéses műszaki leírást;
- az egyedi választások és módosítások visszaigazolását;
- a beruházó által megküldött bejárási tájékoztatót.
Hasznos lehet előre összeírni a kérdéseket, és a helyszínen nemcsak az esetleges hibákra, hanem a lakás használatához kapcsolódó részletekre is rákérdezni. Ilyen lehet például a hőmérséklet-szabályozás, az árnyékolók előkészítése, a mérőórák elhelyezése vagy az egyes gépészeti kezelőfelületek működése.
A nyugodt, rendszerezett ellenőrzés sokkal eredményesebb, mint az, ha egyszerre próbálunk minden részletet áttekinteni.
Egy fontos találkozás az új otthonnal
A vevői műszaki bejárás a vásárlási és építési folyamat egyik legszemélyesebb mérföldköve. A lakás ekkor válik igazán kézzelfoghatóvá: először tapasztalhatjuk meg a helyiségek valódi méretét, a természetes fényeket, a kilátást és azt, hogyan kapcsolódnak egymáshoz az otthon mindennapi terei.
Az ellenőrzés ugyanakkor biztonságot is ad. Lehetőséget teremt arra, hogy a birtokbaadás előtt a vásárló és az eladó közösen, átlátható módon tekintse át a lakás állapotát, és dokumentálja a még szükséges teendőket.
Mert az új otthon öröme nemcsak a kulcsok átvételével kezdődik, hanem azzal a gondossággal is, amely végigkíséri a megvalósítás és az átadás teljes folyamatát.
Rezideo – Újra otthon.
A cikk általános tájékoztatást nyújt. A vevői műszaki bejárás elnevezése, menete, résztvevői és jogkövetkezményei projektenként eltérhetnek. A konkrét feltételek tekintetében minden esetben az adásvételi szerződés, a műszaki leírás és az adott projekt hivatalos tájékoztatása az irányadó.
